二、投资性房地产

3. 投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例题 131 ·判断题】企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（ ）

【答案】×

【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【例题 132 ·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　 ）。

A. 不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B. 满足特定条件时可以采用公允价值模式

C. 同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D. 同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【答案】 ABD

【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

（ 1 ）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

①计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

②取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

③计提减值准备

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

【提示】投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。

【提示】注意投资性房地产中的房产折旧参照固定资产准则；地产摊销参照无形资产准则。

【教材例 1-106 】甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为 12000000 元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公司每月支付甲公司租金 60000 元。当年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 9000000 元，此时办公楼的账面价值为 10000000 元，以前未计提减值准备。 甲公司应编制如下会计分录：

①计提折旧；

每月计提的折旧 =12000000 ÷ 20 ÷ 12=50000( 元 )

借：其他业务成本 50000

贷：投资性房地产累计折旧 50000

②确认租金收入：

借：银行存款（或其他应收款） 60000

贷：其他业务收入 60000

③计提减值准备：

借：资产减值损失 1000000

贷：投资性房地产减值准备 1000000

【例题 133 ·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（ ）（ 2010 年）

【答案】√

【例题 134 ·多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（ ）。（ 2010 年）

A. 坏账准备 　 　

B. 固定资产减值准备

C. 存货跌价准备　　

D. 投资性房地产减值准备

【答案】 BD

【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。

（ 2 ）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

【例题 135 ·单选题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（ ）（ 2011 年）

【答案】√

【例题 136 ·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（　 ）

【答案】×

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。

【教材例 1-107 】甲公司为从事房地产经营开发的企业。 2 × 12 年 8 月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为 10 年。当年 10 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价和公允价值均为 10000000 元。 2 × 12 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 12000000 元。假定甲公司对投资性房地产采用公允价值计量模式。甲公司应编制如下会计分录：

（ 1 ） 2 × 12 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本 10000000

贷：开发产品 10000000

（ 2 ） 2 × 12 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

借：投资性房地产——公允价值变动 2000000

贷：公允价值变动损益 2000000

（ 3 ）投资性房地产后续计量模式的变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

4. 投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（ 1 ）采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【教材例 1-108 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为 140000000 元，已计提折旧 10000000 元，假定不考虑税费的影响。 甲公司应编制如下会计分录：

（ 1 ）收取处置收入：

借：银行存款 150000000

贷：其他业务收入 150000000

（ 2 ）结转成本：

借：其他业务成本 130000000

投资性房地产累计折旧 10000000

贷：投资性房地产——写字楼 140000000

（ 2 ）采用公允价值模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务收入

借：公允价值变动损益

贷：其他业务收入

【教材例 1-109 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 150000000 元，乙公司已经用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为 120000000 元，公允价值变动为借方余额 10000000 元。假定不考虑营业税等相关税费的影响。甲公司应编制如下会计分录：

（ 1 ）取得处置收入：

借：银行存款 150000000

贷：其他业务收入 150000000

（ 2 ）结转处置成本：

借：其他业务成本 130000000

贷：投资性房地产—— XX 写字楼——成本 120000000

—— XX 写字楼——公允价值变动 10000000

（ 3 ）结转投资性房地产累计公允价值变动：

借：公允价值变动损益 10000000

贷：其他业务收入 10000000

本节小结：

一、固定资产

1. 取得固定资产

2. 固定资产折旧（影响因素、范围、方法等相关计算）

3. 固定资产的后续支出（资本化和费用化后续支出的计算）

4. 固定资产的处置（固定资产清理）

5. 固定资产清查（盘盈、盘亏）

6. 固定资产减值（减值准备持有期间不得转回）

二、投资性房地产

7. 投资性房地产的范围

8. 投资性房地产的取得

9. 投资性房地产的后续计量（两种模式及会计处理）

10. 投资性房地产的处置